Права покупателя при покупке товара ненадлежащего качества
- Роман Куняшев
- 15 нояб.
- 5 мин. чтения
Моя доверительница полностью оплатила квартиру, но вместо новоселья столкнулась с множеством проблем и недостроенным домом. К счастью, суд встал на её сторону.
В октябре 2021 года моя доверительница заключила договор долевого участия в строительстве. Предметом договора была 1+1-комнатная квартира на 2-м этаже площадью чуть более 50 кв.м. в многоквартирном доме. Цена составляла 326 617 500 сумов — для 2021 года и Учтепинского района это полностью соответствовало рыночной стоимости.
Всю сумму за квартиру она оплатила заранее, но объект был передан значительно позже срока и с серьёзными недостатками. После двух направленных претензий, на которые не последовало ответа, было принято решение обратиться в суд.
Права покупателя новостройки
Здесь начинается самое интересное для юристов. Часто люди, и даже юристы, не знают, какие права они имеют, когда получают новостройку ненадлежащего качества или когда продавец вообще не выполняет свои обязательства.
Что говорит Гражданский кодекс?
Согласно статье 434 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, если покупатель получил товар ненадлежащего качества, он имеет право выбора одного из четырёх требований:
Требование замены товара на аналогичный надлежащего качества или другой марки с перерасчётом цены;
Требование безвозмездного устранения недостатков либо возмещения расходов на их исправление третьим лицом;
Требование соразмерного уменьшения цены;
Требование расторжения договора с возмещением убытков.
Звучит великолепно, но здесь важен нюанс: договор долевого участия — это не особый вид сделки, как любят утверждать многие застройщики, это обычный договор купли-продажи товара, но с некоторыми особенностями.
Что такое договор долевого участия в праве Узбекистана?
По своей правовой природе договор долевого участия — это ничто иное как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Это прямо следует из части 2 статьи 387 Гражданского кодекса, которая гласит:
"Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем"
Ключевое слово здесь — будущее. Застройщик (продавец) берёт на себя обязательство создать этот товар (построить квартиру) в оговоренный срок, а дольщик (покупатель) платит авансом.
Почему это важно? Потому что это значит, что на дольщика распространяются все те же права защиты покупателя, которые есть при обычной купле-продаже. Это прямо указано в статье 487 Гражданского кодекса Республики Узбекистан:
"В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 434 настоящего Кодекса"
Попробую упростить: если квартира передана ненадлежащего качества, дольщик обладает всеми правами обычного покупателя — ведь даже несданная в эксплуатацию недвижимость считается товаром.
В этом деле этот момент оказался решающим. Для оценки состояния квартиры я привлек компанию «Inspctr». В мае 2024 года был проведён технический контроль, по результатам которого составлен дефектный акт с 34 выявленными недостатками; квартира не соответствовала требованиям ГОСТ.
Из четырёх возможных вариантов действий моя доверительница выбрала требование безвозмездного устранения всех недостатков.
Неустойка как справедливое возмещение
Я всегда советую перед подписанием любого договора обращаться к независимому юристу, потому что в документе могут быть пункты, нарушающие права подписанта или противоречащие закону и здравому смыслу. Этот случай не стал исключением: спор возник из-за небольшой формулировки, касающейся права дольщика на взыскание неустойки.
Что такое неустойка?
Статья 260 Гражданского кодекса Республики Узбекистан определяет неустойку как:
"Денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства"
В договоре между моей доверительницей и застройщиком было чётко написано: если дом не будет сдан в срок, застройщик платит 0,5% от суммы договора за каждый день просрочки, но не более 50%.
Считаем:
Сумма договора: 326 617 500 сумов
Срок сдачи: ноябрь 2022 года
Фактическая дата рассмотрения дела: октябрь 2024 года
Дней просрочки: свыше 600 дней!
По формуле: 326 617 500 × 0,5% = 1 633 087,50 сумов за день
На все дни: примерно 960 миллионов сумов
С учётом ограничения в 50%: 163 308 750 сумов.
Эту сумму мы и указали в качестве цены иска.
Толкование договора
Но здесь возникла проблема. В договоре была фраза: "но не более 50% просроченного платежа".
По логике застройщика неустойка рассчитывается от суммы, которую дольщик ещё должен был заплатить. Но моя доверительница выплатила 100%! То есть у неё не было "просроченных платежей". Получается — неустойка не подлежит выплате?
Согласно статье 363 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, при толковании условий договора учитывается буквальное значение слов, но если возникает неясность, необходимо выяснить действительную волю сторон и обычаи делового оборота.
Суд пришёл к выводу, что последняя фраза в пункте 4.1.3. договора ("но не более 50% просроченного платежа") противоречит самому смыслу неустойки. Неустойка не может быть привязана к платежам кредитора, если кредитор выполнил свои обязательства! Это было бы логическим абсурдом.
Поэтому суд применил правильную интерпретацию: ограничение в 50% относится к 50% от суммы договора, а не к "просроченным платежам" (которых просто не было).
В итоге моя доверительница получила право на взыскание максимальной неустойки в размере 163 308 750 сум.
Самостоятельное применение судом последствий недействительности части ничтожной сделки
Иногда в договоре встречаются пункты, которые недействительны с момента его заключения (ничтожные). Но если они не затрагивают основную суть соглашения и легко отделимы, суд оставляет в силе весь договор, просто не применяя противоречащий закону пункт.
Я смог, хотя это было сложно, убедить суд, в том, что в этом случае недействительным должно быть признано выражение «но не более 50% просроченного платежа». Всё остальное должно быть оставлено в силе, включая норму о неустойке 0,5% в день. При этом новое ограничение должно применяется правильно — 50% от всей суммы договора, а не от «просроченных платежей».
В итоге суд самостоятельно исправил некорректный пункт, не разрушая весь договор. Закон позволяет действовать суду именно так, и это отличный пример разумного подхода к спорным ситуациям.
Решение суда*
Это дело демонстрирует несколько важных моментов для каждого, кто планирует участвовать в долевом строительстве или уже столкнулся с проблемами.
Во-первых, закон защищает Вас именно как покупателя товара. Договор долевого участия, как и инвестиционный договор не является чем-то особенным. Это договор купли-продажи товара который будет создан в будущем, поэтому не позволяйте застройщикам убедить вас в том, что Вы — простой "инвестор" без прав. Вы — покупатель.
Во-вторых, при получении квартиры всегда проводите независимую техническую экспертизу и не подписывайте передаточные акты. Это Ваше право, благо таких компаний великое множество. Главное чтобы у них была лицензия.
В-третьих, даже если застройщик включил в договор условие противоречащее закону (ничтожное условие), суд может самостоятельно применить последствия недействительности части ничтожной сделки исходя из действительного волеизъявления сторон, принципов добросовестности и обычаев делового оборота.
В-четвертых, очень хорошо пользоваться услугами высокопрофессиональных адвокатов, и выходить из таких ситуаций победителем, но лучше в такие ситуации не попадать и до заключения договоров консультироваться.
Для тех, кто ценит актуальную правовую информацию: в моём Telegram-канале Вы найдете оперативный анализ новых судебных актов, исследование сложных казусов и эффективные инструменты для защиты прав. Контент ориентирован исключительно на практику — как законы Узбекистана работают в реальных судебных спорах.
