Правовые последствия отсутствия цены в договоре
- Роман Куняшев
- 30 июн.
- 3 мин. чтения
Обновлено: 2 дня назад
Мне очень нравится судиться с застройщиками. У них очень сильные юристы. Как правило это или адвокаты с большим опытом или бывшие судьи. Судиться с ними – это всегда вызов, всегда высокий уровень сложности, и, признаюсь честно, именно это и придает азарта моей профессии. Дело о котором я сегодня хочу Вам рассказать было сопряжено не только с разными сложностями, но и с умением видеть лазейки там, где другие видят тупик.
Квартира, которой уже нет
Ко мне в этом году обратился гражданин который инвестировал в строительство многоквартирного дома, с просьбой взять его дело о взыскании неустойки с застройщика. Пройдя по нескольким адвокатам, они ему отказывали в представлении его интересов. К слову, это довольно сложная категория спора, так как договоры с застройщиками как инвестиционные, так и долевого участия очень запутанны. Право инвестора на неустойку может быть искусно замаскировано или поставлено под сомнение множеством условий.
После тщательного изучения представленного договора я установил: просрочка исполнения обязательств была, право на неустойку у инвестора было. Однако возникла загвоздка, из-за которой предыдущие ташкентские адвокаты ему отказывали: в договоре отсутствовала цена. Не было указано, какую именно сумму считать базой для расчета процентов неустойки. Адвокаты отправляли инвестора обратно к застройщику для внесения дополнений в договор, конечно же застройщик уклонялся от этих действий (он же не дурак).
Проблема усугублялась спецификой объекта инвестирования: инвестиционным вкладом были не деньги, а квартира. Дом в котором она находилась был снесен застройщиком и на его месте должен был быть построен другой многоквартирный дом в котором по условиям договора выделялась квартира инвестору, большей площади. Однако снесена она была несколько лет назад, а новый дом до сих пор не построен. Из-за просрочки исполнения обязательств и "капала" неустойка, размер которой в договоре указать не забыли.
Представьте масштаб задачи: как определить стоимость инвестиционного вклада для расчета неустойки за просрочку, если самого объекта оценки уже давно не существует?
Я взял это дело, и выиграл его.
Застройщик, естественно, рассчитывал на то, что отсутствие цены в договоре и невозможность ее установления позволит суду отказать в удовлетворении исковых требований. На этом они и строили свою линию защиты. Но это им не удалось, и вот почему.
От частного к общему и наоборот
В подобных казалось бы безвыходных ситуациях я всегда действую по схеме которой научился еще на университетской скамье:
Если нет регулирования в специальных нормах, смотрим общие положения о договорах (ГК, Главы 26, 27 и 28).Не нашли в договорных нормах? Идем глубже – к общим положениям о сделках (ГК, Глава 9).И там неясно? Поднимаемся на самый фундаментальный уровень – общие положения об обязательствах (ГК, Раздел III, Обязательственное право)
Именно так и нужно изучать обязательственное право: восходя от общего (обязательства) к частному (сделки, потом договоры и в самом конце отдельные виды обязательств). Глубокое знание "общей части" – это ключ, открывающий любые специализированные замки.
Конечно я нашел ту норму, которую искал.
Часть 4 Статьи 356 Гражданского кодекса В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Эта норма стала моим главным оружием в этом споре. Я обосновал, что для определения цены инвестиционного вклада (квартиры) необходимо применить именно этот подход: установить рыночную стоимость аналогичной квартиры которая будет сдана в эксплуатацию в новом доме, так как эта цена в договоре конечно-же присутствовала (в целях доплаты инвестором, если ее площадь будет больше той которая установлена в договоре).
Судья внимательно изучил мои доводы на возражения ответчика и признал, что отсутствие цены в договоре не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение обязательств, в том числе за уплату неустойки. Иск был удовлетворен.
Решение суда*
В этом деле суд отверг доводы застройщика о "невозможности" исчисления неустойки из-за отсутствии цены в договоре, так как общие нормы о договоре (ст. 356 ГК) позволили определить стоимость снесенной квартиры и взыскать неустойку в полном объеме, доказав, что пробелы в нем не отменяют силу Закона.
Хотите первыми получать анализ свежих судебных решений, разбор сложных кейсов и полезные лайфхаки по защите ваших прав?
Подписывайтесь на мой Telegram-канал — там только практика применения законов, никакой теории и рассуждений о них.
