Взыскание неустойки с застройщика в пользу дольщика в Узбекистане

Изначально я не планировал публиковать посты о делах, в которых моим доверителям удалось взыскать с застройщиков неустойку, поскольку, на мой взгляд, неустойка не относится к способам обеспечения исполнения обязательств. Включать её в соответствующий раздел Гражданского кодекса (об обязательствах) я считаю неверным. Однако, в сети все чаще наталкиваюсь на видео дольщиков компании Премьер Хаус, которые не могут дождаться достройки своих домов или не могут получить кадастры. На мой взгляд именно большая неустойка в договорах долевого участия и массовые жалобы в суды на ее взыскание позволили "добить" компанию.

Frozen Assets («Замороженные активы» или «Мертвые деньги»). Фреска изображает контраст Великой депрессии: наверху — строящиеся небоскребы (символ строительного бума), а внизу — банковское хранилище с сейфами и бездомные в очереди

Что такое неустойка и каких видов она бывает?

Гражданский кодекс определяет неустойку как способ обеспечения обязательств.

Гражданский кодекс Республики Узбекистан
§ 1. Неустойка
Статья 260. Понятие неустойки
Неустойкой признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.
Неустойкой обеспечивается лишь действительное требование.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Помимо неустойки, законодатель определил еще несколько способов обеспечения обязательств, такие как залог, удержание имущества должника, поручительство, гарантия, задаток и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Право суда снизить неустойку и как сделать так чтобы она не была снижена на много?

В 2023 году ко мне обратилась доверитель, которая была недовольна просрочкой со стороны застройщика. Ситуация вполне типовая: компания Future Growth, широко известная в Ташкенте под названием «Премьер Хаус», как и многие застройщики, существенно нарушает сроки ввода домов в эксплуатацию.

При этом, заключённые с дольщиками договоры предусматривали серьёзные финансовые штрафные санкции за просрочку. Конечно же все дольщики хотят взыскать максимально возможную неустойку. Только в законе есть один нюанс - неустойка может быть снижена судом по собственной инициативе.

Гражданский кодекс Республики Узбекистан
Статья 326. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства кредитора, суд вправе уменьшить неустойку. При этом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение сторон, участвующих в обязательстве, а также интересы кредитора. 

Мне непонятно, по каким критериям суд в одних случаях снижает неустойку, а в других — нет. Однако для оценки имущественного положения сторон, по моему мнению, необходимо запрашивать сведения о имуществе должника из компетентных органов.

Я, разумеется, направил ряд адвокатских запросов в регистрирующие органы. Получив ответ, я был уверен, что суд не снизит неустойку до минимального размера, поскольку у ответчика на тот момент (в 2023 году) имелось значительное количество имущества

Например недвижимого

или вот движимого (автомобили)

Я не видел такого даже у Golden House. Кстати, этот застройщик при задержке ввода дома в эксплуатацию сначала направляет довольно безграмотное уведомление со ссылкой на землетрясение в Турции. В общем, это нелепый абсурд, однако и такое уведомление можно признать недействительным.

Дело в том, что для применения форс-мажора или ссылки на обстоятельства непреодолимой силы застройщик обязан обратиться в Торгово-промышленную палату Республики Узбекистан по своим внутренним контрактам за специальным сертификатом, подтверждающим эти обстоятельства (форс-мажор). Если сертификата нет — никакой это не форс-мажор. Эти сведения также можно получить по адвокатскому запросу.

В Мининвистиций, на всякий случай я сделал запрос аналогичный, так как до 9 февраля 2022 года именно они выдавали сертификат.

Определение суда

Конечно же при наличии таких доказательств, застройщик был вынужден пойти на мировое соглашение. Определение суда исполнено, моя доверительница получила деньги.

Однако потом у предприятия ответчика пошло что-то не так. Из-за того, что многие люди стали подавать в суды (это не единственное дело которое я вел против этого застройщика), сформировался кассовый разрыв, некоторые проекты заморожены, в некоторых идет стройка, но вяло, в других так вообще все закончено, но застройщик не может получить документы и сдать дома в эксплуатацию.

Я всегда выступаю на стороне дольщиков против застройщиков в гражданско-правовых спорах и я считаю что государству необходимо принять профильный закон. Определить законную неустойку которая не будет зависеть от содержания договора и будет учитывать баланс интересов сторон. Законодательно установить максимально возможные сроки завершения строительства и конечно же запретить третейское разбирательство по данным категориям споров.

Доктринальная критика неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства

Тезис о том, что неустойка на самом деле не является способом обеспечения обязательств, представляет собой не классическую позицию, а именно доктринальную критику.

Формально по Гражданскому кодексу Республики Узбекистан (как и в большинстве других правопорядков) неустойка прямо поименована в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Однако многие цивилисты обращают внимание на её так называемую «слабость» по сравнению с традиционными обеспечительными инструментами. Классическое обеспечение — залог, поручительство, банковская гарантия, задаток — всегда предоставляет кредитору либо приоритет перед другими кредиторами (как при залоге), либо дополнительный имущественный источник удовлетворения (как при поручительстве или гарантии). Неустойка же не создаёт ни приоритета, ни отдельного имущественного источника. Это просто дополнительное денежное требование к должнику, которое кредитор заявляет наравне с основным долгом.

Более того, неустойка работает исключительно постфактум — как санкция за уже наступившее нарушение, а не как превентивная гарантия надлежащего исполнения. Она не стимулирует должника к исполнению в момент, когда обязательство ещё может быть выполнено надлежащим образом. Именно поэтому часть цивилистов считает, что природа неустойки гораздо ближе к мере гражданско-правовой ответственности (наряду с убытками), чем к обеспечительным мерам.

Логическим выводом из этой позиции было бы предложение исключить неустойку из раздела об обеспечении обязательств и перенести её в раздел о договорной ответственности, где ей, по моему мнению и место.

Если Вы хотите проконсультироваться относительно защиты своих прав и законных интересов, Вы можете позвонить мне по телефону: +998940440109 или связаться со мной через мессенджеры: WhatssApp или Telegram.

Если Вы хотите следить за моей судебной практикой, Вы можете подписаться на мой Telegram-канал, я разбираю там реальные дела, простым языком объясняю сложные ситуации и делюсь тем, что реально помогает.

Подписаться