Признание права собственности на доли в кооперативной квартире

Я не знаю сколько дел я провел по приватизированным квартирам, наверное штук 40 точно, так как в какой-то момент перестал их считать. Никогда бы не подумал что в Ташкенте по истечению уже более 30 лет останутся большое количество приватизированных квартир без установленных долей. Конечно же они всплывают из-за того что (вовремя никто не позаботился о своем имуществе и пустил все на самотек) невозможно юридически унаследовать долю в праве собственности на жилое помещение если среди сособственников есть умершие лица. Определить доли может только суд. Когда ко мне обратился доверитель по этому делу в звонке он упомянул, что его квартира является приватизированной, я конечно не расстроился, но подумал (блин ну вот опять), что пора уже отказывать людям по этой категории споров, иначе в этой рутине профессионально выгоришь. Но оказалось все совсем не так. При ознакомлении с документами я выяснил что квартира кооперативная.

Ниже я расскажу Вам историю самого дела, а также правовые особенности кооперации, как формы участия граждан в строительстве многоквартирных домов.

Кадр из х/ф "Гараж" 1979, комедия, СССР, реж. Э.Рязанов

Что такое кооперация?

В 1988 году в Советском союзе был принят закон "О кооперации в СССР" сутью которого было как всегда не установление прав, а лозунги, право добровольного вступления в кооператив граждан и свободного выхода из него, участия в управлении всеми делами кооператива, самостоятельность коллективного хозяйствования и независимость кооператива в принятии решений по выполнению его уставных задач.

Этот закон впервые за последние почти 70 лет, существования империи зла, СССР давал право гражданам осуществлять предпринимательскую деятельность и устанавливал право личной собственности на все те доходы, которые будут получены в результате этой деятельности.

В советский период законодательство разделяло кооперативы на два основных типа: производственные (фактически коммерческие предприятия) и потребительские. Последние, в свою очередь, делились на различные виды – от гаражных до жилищно-строительных.

ЖСК - жилищно-строительный кооператив (Фароис)

Особое значение имело появление строительных кооперативов, которые впервые дали гражданам возможность приобретать жильё. В отличие от государственного распределения жилплощади, членство в ЖСК позволяло людям не только получить квартиру, но и полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться ею – продавать, дарить или передавать по наследству. Это был важный шаг к формированию рынка частной недвижимости и расширению имущественных прав граждан.

Еще до развала Советского союза, Узбекская ССР приняла свои собственные Законы О кооперации и о Собственности, а в дальнейшем и Жилищный кодекс, которые также устанавливали право граждан на участие в жилищно-строительных кооперативах. Самым популярным в Ташкенте был на тот момент ЖСК "Фароис".

Сама суть Жилищно-строительных или жилищных кооператив (ЖСК) — это коллективный способ приобретения жилья, где люди объединяют средства для строительства или покупки квартиры. Вступив в кооператив, участник платит паевые взносы, которые идут на финансирование проекта, а после полного внесения суммы получает право на квартиру. В отличие от ипотеки, здесь нет банковских процентов, но есть возможность влиять на процесс через общие собрания. Сейчас эта форма хоть и предусмотрена законодательством, но абсолютно непопулярна у населения. А зря. В условиях постоянного мошенничества со стороны застройщиков, люди могут объединить свои капиталы самостоятельно, переключив свой взор с долевого и инвестиционного участия, на кооперацию.

Таким образом, жилищные кооперативы стали не просто альтернативой государственному жилью, а механизмом постепенного перехода к реальной частной собственности и появлению рынка недвижимости.

Главной особенностью возникновения прав собственности на кооперативную квартиру является ее момент, а именно факт полной выплата пая (погашение пая), за нее, а не государственная регистрация прав.

Жилищный кодекс Республики Узбекистан. Статья 102. Возникновение права собственности на жилое помещение у члена жилищно-строительного или жилищного кооператива. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение, а члены семьи пайщика, имеющие право на часть паенакопления, — право общей собственности на жилое помещение со дня внесения всей суммы паевого взноса, если иное не установлено уставом жилищно-строительного или жилищного кооператива.

То есть вне зависимости от того когда было зарегистрировано право собственности в реестре прав на недвижимость, права возникают гораздо раньше. И самое главное если пай был приобретен и погашен во время брака, то такое имущество супругов является также совместно нажитым, так как супруг (-а) имеет право на свою часть паенакопления, если брачным договором не предусмотрено иное.

История дела

Спорная квартира приобреталась через жилищно-строительный кооператив «ФАРОИС», и пай был полностью погашен ещё в 1992 году. Но право собственности в государственном реестре было зарегистрировано только в 2021 году.

Нюанс в том, что на момент погашения пая собственник состоял в браке со своей супругой. Таким образом, супруга имела законное право на ½ долю в этой квартире. После развода в 2013 году и её смерти в 2019 году эта доля должна была перейти наследникам первой очереди – двум сыновьям, которые и были моими доверителями по делу. Однако право собственности при жизни умершей не было оформлено надлежащим образом. А их отец который женился во второй раз считал что требования сыновей являются незаконными в силу того что паевые взносы он осуществлял самостоятельно.

Было решено обратиться в суд, с требованием о признании права собственности за моими доверителями по 1/4 доли в квартире за каждым (половина от материнской 1/2 половины).

Суд встал на нашу сторону и иск удовлетворил.

Решение суда

Это дело наглядно показывает, как «старые» кооперативные квартиры могут становиться предметом споров даже спустя десятилетия. Если пай погашен в браке – супруг имеет право на долю, а после смерти – его наследники. И даже если документы недавно оформлены на одного человека, закон защищает интересы других совладельцев, даже по прошествии стольких лет.

Хотите первыми получать анализ свежих судебных решений, разбор сложных кейсов и полезные лайфхаки по защите ваших прав?

Подписывайтесь на мой Telegram-канал — там только практика применения законов, никакой теории и рассуждений о них.

Подписаться