Компенсация за долю в квартире: как выйти из наследственного спора
- Роман Куняшев
- 2 дня назад
- 5 мин. чтения
Нередко наследственные споры длятся годами, особенно когда речь идёт о конфликтах между наследниками, и одним из наиболее эффективных способов их разрешения на практике становится компенсация за долю в квартире. Если такой спор не был урегулирован на первоначальном этапе, наследники, как правило, продолжают судиться друг с другом по самым разным основаниям. На мой взгляд, когда наследственная масса включает значительное количество объектов движимого и недвижимого имущества, а наследники не производят фактический раздел, ограничиваясь получением долей в праве собственности на каждый объект, то это закладывает «бомбу замедленного действия». Рано или поздно неизбежно возникают споры о порядке пользования имуществом, поскольку долевая собственность сама по себе является конфликтной формой владения.
Однако выход существует: либо наследники добровольно заключают договор мены, обменивая одни доли на другие и становясь единоличными собственниками конкретных объектов, либо, если урегулировать спор мирным путём не удаётся, предпринимается попытка выдела доли в денежном выражении в судебном порядке. К счастью, в данном деле конфликт завершился заключением мирового соглашения, о котором я хотел бы рассказать более подробно.
Общая долевая собственность в Узбекистане
В общей долевой собственности нет ничего плохого — это обычная и предусмотренная законом форма владения имуществом. Её правовое регулирование подробно закреплено в главе 18 Гражданского кодекса Республики Узбекистан.
Так, статья 219 Гражданского кодекса предоставляет каждому сособственнику право требовать передачи ему во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если же реализовать это право невозможно, закон допускает иной, механизм защиты — право требовать от других участников, фактически пользующихся имуществом, компенсацию за долю, которой сособственник лишён возможности пользоваться.
Гражданский кодекс Республики Узбекистан. Часть первая.
Статья 219. Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности
Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. При недостижении такого согласия владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Обстоятельства, имеющие значение для дела (компенсация за долю в квартире)
по спору о взыскании денежной компенсации, соразмерной доле сособственника в связи с невозможностью владения и пользования квартирой следующие
1. Наличие у истца права общей долевой собственности и размер его доли
Суду надлежит установить факт принадлежности истцу доли в праве общей собственности на квартиру и определить её размер. Денежная компенсация как способ защиты права допустима исключительно при наличии у лица подтверждённого права собственности, а также определённой (индивидуализированной) доли в праве.
То есть отсутствие спора о праве собственности и размере доли является необходимым условием для разрешения требований о компенсации, связанной с пользованием общим имуществом, грубо говоря доли должны быть к моменту разрешения этого спора установлены.
2. Фактическое владение и пользование квартирой другими сособственниками
Существенное значение имеет установление того, какие именно лица фактически владеют и пользуются спорной квартирой: проживают в ней, используют все жилые и вспомогательные помещения, извлекают полезные свойства имущества.
Это узнать доказать довольно легко. Достаточно взять акт схода граждан махалли, и дополнительно написать в виртуальную приемную Президента заявление о выяснении факта и проверки проживающих в квартире лиц (можно прямо на имя министра внутренних дел, все равно все спустят к инспектору профилактики), я делал так неоднократно и получал нужные ответы на подобные обращения.
То есть нужно доказать, что именно фактическое пользование общим имуществом одними сособственниками при исключении других образует основание для применения компенсационного механизма защиты прав.
3. Отсутствие фактического владения и пользования квартирой истцом
Суд исследует, пользовался ли истец квартирой реально либо был лишён такой возможности. При этом само по себе формальное наличие права собственности не означает, что истец реализует правомочия владения и пользования.
В целях установления факта фактического пользования жилым помещением может быть заявлено ходатайство об осмотре доказательств по месту их нахождения, в ходе которого суду предлагается проверить, имеются ли в квартире личные вещи истца — одежда, предметы личной гигиены и иные признаки постоянного проживания. Вместе с тем на практике до проведения такого осмотра, как правило, не доходит, если ответчик признаёт соответствующие обстоятельства на судебном заседании.
Иными словами, для возникновения права на компенсацию имеет значение не причина непроживания сособственника, а сам факт лишения его реальной возможности владеть и пользоваться общим имуществом.
4. Объективная невозможность совместного владения и пользования квартирой
Подлежит установлению, возможно ли совместное проживание и пользование квартирой с учётом конкретных обстоятельств: характера отношений между сособственниками, конфликта, состава семьи, площади и планировки жилого помещения.
Тут важно понимать, что реализация права общей долевой собственности не должна осуществляться в ущерб личности, человеческому достоинству и безопасности, а потому принудительное «совместное проживание» при наличии конфликта недопустимо. Наличие конфликта и личных неприязненных отношений между сторонами легко доказать с помощью показаний свидетелей, ходатайство об опросе которых можно заявить в судебном разбирательстве.
5. Невозможность выдела доли в натуре
Тут надо понимать что в квартирах дела обстоят гораздо легче чем в жилых домах или ином недвижимом имуществе. Законом напрямую запрещен раздел квартир в многоквартирных домах в натуре. Поэтому истец от доказывания этого факта освобожден в силу закона.
Закон Республики Узбекистан, от 28.11.2022 г. № ЗРУ-803
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"
Часть 10, статьи 57. Раздел недвижимого имущества и государственная регистрация прав на разделяемое недвижимое имущество
Квартиры в многоквартирных домах и объекты незавершенного строительства не подлежат разделу.
С домами гораздо сложнее, суд в случае с жилым домом обязан выяснить, возможно ли выделить долю истца в натуре без несоразмерного ущерба имуществу и правам других сособственников. Поскольку суд не обладает специальными знаниями в этой области назначается строительно-техническая экспертиза и на разрешение эксперта ставится конкретный вопрос.
6. Отсутствие соглашения о порядке пользования квартирой
Существенным является установление факта отсутствия между сособственниками соглашения, определяющего порядок владения и пользования квартирой, либо невозможности его заключения.
До суда я предлагаю его заключить путем подписания медиативного соглашения. Если мое предложение о заключении такого соглашения игнорируется, то отправленное письмо с уведомлением о вручении и уклонение ответчика от переговоров является отличным доказательством этого обстоятельства.
7. Размер компенсации за долю в квартире истца
Размер компенсации за долю в квартире должен быть соразмерен доле истца в праве собственности и учитывать характер и объём фактического пользования квартирой ответчиками.
Для установления рыночной цены суд назначает проведение судебной экспертизы.
Суть спора
Истец являлась сособственником квартиры, находящейся в общей долевой собственности, с долей 1/5. Квартира состояла из двух жилых комнат и объективно не позволяла организовать раздельное пользование всеми сособственниками. Фактически жилым помещением пользовалась одна из ответчиков совместно со своими детьми, при этом истец не имела доступа в квартиру, не располагала ключами, её личные вещи в жилом помещении отсутствовали. Соглашение о порядке пользования между сторонами достигнуто не было, а выдел доли в натуре в силу требований законодательства был невозможен. В связи с этим истец обратилась в суд с требованием о прекращении общей долевой собственности путём выплаты ей денежной компенсации, соразмерной принадлежащей доле.
С учетом того что мной были доказаны все обстоятельства имеющие значение для дела ответчица сдалась и было заключено мировое соглашение.
Определение суда*
Практика наглядно показывает, что долевая собственность, особенно возникшая из наследственных правоотношений, при отсутствии своевременного раздела почти неизбежно приводит к конфликтам, которые со временем лишь усугубляются. Однако при грамотном правовом подходе такие споры не обязательно должны тянуться годами: если доказана невозможность совместного владения и пользования имуществом, отсутствие соглашения между сособственниками, невозможность выдела доли в натуре и соразмерность заявленной компенсации, требование о выплате денежной компенсации становится эффективным и законным способом защиты прав. В рассматриваемом деле последовательное доказывание всех юридически значимых обстоятельств позволило перевести конфликт из затяжного судебного противостояния в конструктивное русло и завершить его заключением мирового соглашения, что в конечном счёте оказалось наиболее рациональным и справедливым решением для обоих сторон.
Если Вы хотите ознакомиться с моей судебной практикой и примерами выигрышных дел, в моём Telegram-канале публикуются разборы успешно завершённых судебных процессов, анализ правовых позиций и комментарии к решениям судов. Материалы основаны на моём реальном опыте ведения гражданских и экономических дел, а также на практической работе по защите интересов доверителей в судах города Ташкента и Ташкентской области.
