Раздел совместного жилья супругов, находящегося под ипотекой

Как адвокат в Ташкенте, специализирующийся на гражданских делах, я часто сталкиваюсь со спорами о недвижимости. Особенно сложным сейчас является вопрос раздела жилья, купленного в браке, но обремененного ипотекой. Суды Ташкента применяют противоположные подходы: одни отказывают в разделе, другие — производят его. Я считаю верной вторую позицию и на практике успешно решал подобные вопросы. Хочу поделиться одним таким кейсом.

Это первый эпизод серии Marriage A-la-Mode (1743–1745) Уильяма Хогарта — сатирической истории о браке по расчёту, заключаемом не из любви, а из финансовой и социальной выгоды. На картине изображена сцена заключения брачного контракта между сыном обедневшего аристократа и дочерью богатого торговца. Старые отцы больше заботятся о своей выгоде и статусе, чем о чувствах молодых: жених и невеста практически не интересуют друг друга.

Что говорит закон (иск о разделе имущества супругов)

Для начала давайте поймем что такое общее имущество приобретенное в браке.

Семейный кодекс Республики Узбекистан.                                                                                    Статья 23. Общая совместная собственность супругов                                                     

Имущество, нажитое супругами во время брака, а также приобретенное до регистрации брака на общие средства будущих супругов, является их общей совместной собственностью, если законом или брачным договором не предусмотрено иное.  К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Супруги пользуются равными правами на общее имущество и в том случае, если один из них был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного заработка и других доходов.

Несмотря на государственную поддержку и отсутствие государственной пошлины, а также возможность заключить брачный контракт по видеоконференции - он в Узбекистане по-прежнему используется крайне редко. В его отсутствии, по общему правилу всё имущество, нажитое супругами в период брака, подлежит разделу в равных долях. При этом следует разграничивать имущество, приобретённое за счёт собственных средств, и имущество, находящееся в ипотечном обременении. В ситуациях, когда спор касается последнего, суды нередко отказывают в удовлетворении заявленных требований, что нельзя признать юридически обоснованным.

Что такое ипотека?

Термин «ипотека» происходит от древнегреческого ὑποθήκη, где факт залога земли отмечали, устанавливая камень с соответствующей надписью. Этот «ипотечный камень», служивший публичным уведомлением, стал прообразом современного принципа публичности обременений, реализуемого через госрегистрацию прав на недвижимость.

Каменный столб (horos), установленный в Древней Греции на заложенном земельном участке как публичное обозначение ипотечного обременения (hypothēkē). Надпись на камне уведомляла третьих лиц о существовании долга и выполняла функцию прообраза современной государственной регистрации ипотеки.

В современном законодательстве Узбекистана (ЗРУ-58 «Об ипотеке») ипотека определяется как залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства. Согласно закону, ипотека возникает на основании договора или закона, носит производный характер от основного обязательства (например, кредита) и прекращается с его исполнением. Предметом ипотеки может быть только зарегистрированное в установленном порядке недвижимое имущество или права на него.

Таким образом, при классической схеме: вы получаете в банке кредит на покупку жилья, эти деньги перечисляются продавцу, а приобретаемый объект недвижимости передается в залог (ипотеку) банку до момента полного погашения кредита. В случае неисполнения обязательств банк имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Как делится квартира в Узбекистане при разводе?

В моей практике был показательный случай конца 2023 года: доверитель обратилась за разделом квартиры, которую её муж приобрёл в браке по кредитному договору. Убедившись через адвокатский запрос, что имущество является общей совместной собственностью, мы подали иск об определении долей. Процесс затянулся из-за неявки представителей «Кишлок Курилиш банка» на заседания. Тем не менее, суд встал на нашу сторону и произвёл раздел квартиры по 1/2 доле за каждым из супругов. На апелляцию и кассацию никто не подавал.

Эта правовая позиция, на мой взгляд, является единственно верной, особенно в свете вступившего в силу, на момент рассмотрения спора, Постановления Пленума Верховного суда Республики Узбекистан №3 (от 20.02.2023), где пункт 21 специально посвящён вопросам раздела жилых помещений, обременённых ипотекой.

Постановление Пленума Верховного суда Республики Узбекистан, от 20.02.2023 г. № 3 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о разделе общего имущества супругов"

21. Учитывая, что одним из оснований возникновения права собственности является сделка, недвижимое имущество, приобретенное на кредитные средства, также является общей совместной собственностью супругов (статья 182 ГК).
В связи с этим, исходя из требований части третьей статьи 28 СК, обратить внимание судов, что при разделе недвижимого имущества, приобретенного на кредитные средства, подлежащая оплате по кредитному договору денежная сумма также должна быть признана общим долговым обязательством супругов.
В судебном акте необходимо разъяснить, что супруги несут перед кредитором ответственность пропорционально присужденным им долям в недвижимом имуществе. 
Супруг, выполнивший кредитные обязательства в размере, превышающем стоимость его доли в недвижимом имуществе, после полного исполнения обязательств по кредиту вправе обратиться с иском о взыскании суммы, выплаченной сверх стоимости его доли, либо о перераспределении долей.
При рассмотрении дел данной категории суды должны привлекать соответствующую кредитную организацию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
Также, если имущество приобретено за счет кредитных средств одним из супругов до вступления в брак, а кредитные обязательства исполнены в период брака, общей совместной собственностью супругов считается денежная сумма, оплаченная в период брака.

Решение суда*

* согласие на раскрытие адвокатской тайны и персональных данных участников процесса получено "6" января 2026 г.

Проблемы правоприменения

Однако не все так однозначно с разделом имущества. В судебной практике по гражданским делам судов г. Ташкента и Ташкентской области сложились противоречивые правовые позиции по вопросу допустимости раздела имущества супругов, обременённого ипотекой. В ряде случаев суды ошибочно отказывают в удовлетворении заявленных требований, мотивируя это невозможностью государственной регистрации прав в связи с наличием ипотечного обременения, после вступления в законную силу решения суда. Я видел в жизни такие решения и считаю такой подход судов абсолютно неправильным и безграмотным.

Такой подход не основан на нормах материального права, поскольку ипотека представляет собой ограниченное вещное право, не прекращающее и не исключающее право собственности супругов на имущество. Судебное решение носит правоустанавливающий характер, тогда как государственная регистрация выполняет правоподтверждающую функцию.

Тем более, в соответствии со статьёй 255 Гражданского процессуального кодекса Республики Узбекистан суд вправе определить порядок и срок исполнения решения, что допускает возможность его реализации при наступлении определённых обстоятельств, включая прекращение ипотечного обязательства.

Гражданский процессуальный кодекс Республики Узбекистан
Статья 255. Определение порядка и срока исполнения решения, обеспечение исполнения решения

В случаях, когда суд устанавливает определенный порядок и срок исполнения решения или обращает решение к немедленному исполнению либо принимает меры к обеспечению его исполнения, об этом указывается в решении.

Следовательно, сам по себе факт наличия ипотеки не может служить законным основанием для отказа в разделе имущества супругов и определении долей в нем. Просто исполнить это решение возможно лишь после исполнения ипотечных обязательств (погашения кредита).

Ошибочная позиция (основание для отказа)	Правильная правовая позиция (обоснование для раздела)
Отказ в разделе, основанный только на факте наличия ипотеки.	Наличие ипотечного обременения само по себе не исключает раздела имущества. Ссылка суда лишь на невозможность регистрации нового права подменяет нормы материального права процессуальными формальностями.
Смешение права собственности с правом залога (ипотеки).	Ипотека является ограниченным вещным правом (обременением) и не прекращает право собственности супругов. Следовательно, она не служит самостоятельным препятствием для определения долей в этом праве.
Требование произвести раздел только после государственной регистрации изменённого права.	Судебное решение о разделе носит правоустанавливающий характер и является основанием для регистрации. Государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение, фиксируя уже возникшее право.
Утверждение о невозможности исполнения решения из-за ипотечного обременения.	Применение статьи 255 ГПК РУз позволяет суду в резолютивной части решения определить порядок и срок исполнения, что делает решение исполнимым (отложив государственную регистрацию прав до погашения ипотеки или её переоформления).

Вывод: можно ли разделить ипотечную квартиру в Узбекистане?

Раздел ипотечной квартиры супругов не только возможен, но и прямо предусмотрен законом. Несмотря на противоречивую практику, когда некоторые суды Ташкента и области ошибочно отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь лишь на наличие залога (ипотеки), действующее законодательство и позиция Верховного суда подтверждают: ипотека не отменяет право общей собственности. Правильный подход, который я успешно применяю в судах, заключается в том, что судебное решение сначала устанавливает доли, а уже государственная регистрация фиксирует это права после погашения кредита. Поэтому, я уверен, что можно добиться законного и справедливого раздела совместно нажитого имущества даже при наличии ипотечного обременения.

Подписывайтесь на мой Telegram-канал , я разбираю там реальные кейсы, простым языком объясняю сложные ситуации и делюсь тем, что реально помогает.

Подписаться