Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами

Почему я так часто обращаюсь к этому и этому судебным решениям и буквально ношусь с ними ? Всё просто: именно в них сформирована любопытная правовая позиция Ташкентских судов по гражданским делам: долевые и инвестиционные договоры в сфере недвижимости — не что иное, как договоры купли-продажи будущего жилья. А это открывает дольщикам и инвесторам редкую возможность требовать законную неустойку, если застройщик затягивает сдачу квартиры, даже если она прямо не предусмотрена договором. Сегодня хочу рассказать про одно показательное дело о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, которое закончилось заключением мирового соглашения.

"Правосудие" - картина итальянского живописца Луки Джордано, относящаяся ко второй половине XVII века

Хитрости в договорах долевого участия

Многие застройщики «хитрят» в своих договорах: умалчивают о санкциях за опоздание с передачей жилья, подсовывая вместо этого условия о неустойке, которая применяется лишь при задержке оформления права собственности после ввода дома в эксплуатацию. Но отсутствие прямого условия не лишает дольщика права на законную неустойку — ведь застройщик пользуется деньгами покупателя, не исполняя обязательство вовремя.

Меня искренне удивляет, почему девелоперы уверены, что такой манёвр избавит их от ответственности. Если передаточный акт подписан позднее установленного срока передачи квартиры, то за весь период просрочки можно заявить требование о взыскании процентов по ставке рефинансирования — а сейчас это 14% годовых. Это значительно выгоднее для дольщика, чем символическая договорная неустойка, которую застройщик мог бы прописать.

Что говорит закон?

Согласно части 4 статьи 420 ГК в случае, когда продавец не исполняет обязанности по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 327 настоящего кодекса, со дня, когда по договору передача товаров должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты, со дня получения этой суммы от покупателя.

Статья 327 ГК устанавливает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие иной просрочки, за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

То есть, право покупателя на проценты возникает автоматически: если продавец не поставил предварительно оплаченный товар вовремя, на сумму предоплаты начисляются проценты по учетной ставке банковского процента за весь период просрочки до передачи товара или возврата денег, если только законом или договором не установлен иной порядок. В таких делах достаточно только проанализировать договор и понять что в нем предусмотрено, неустойка или вообще ничего.

Как нейросеть может быстро проанализировать сложный договор

Ко мне обратился иностранный гражданин, который приобрёл квартиру в U-Tower по договору долевого участия. Моей задачей было проанализировать договор, выявить в нем слабые места в части обязательств застройщика по своевременной передаче квартиры дольщику.

Чтобы облегчить работу суду, я обычно составляю структурированную таблицу с правами и обязанностями сторон. Я против использования нейросетей обывателями, поскольку они не понимают что такое правильный промт, а чтобы его сформулировать в правовых целях необходимо не только знать теоретическую часть юриспруденции, но и обладать знаниями в области юридического промт-инжиниринга.

Если правильно сформулировать запрос в Perplexity (это нейросеть для юристов), можно получить первичный анализ договора за полминуты. Разумеется, я все ответы перепроверяю вручную. В итоге у меня получается аккуратная таблица, которая облегчает жизнь не только мне, но и суду.

В договоре, как водится, отсутствовала неустойка за задержку сдачи квартиры, но был указан ориентировочный срок — сентябрь 2023 года. По факту же мой Доверитель получил ключи только в апреле 2024-го, что подтверждается передаточным актом. Именно за этот период и начисляются проценты за пользование его денежными средствами.

Ничтожные условия договора

Сумма вышла впечатляющая, и мы направили застройщику досудебную претензию. В ответе девелопер всерьёз сослался на пункт договора, по которому дольщик якобы отказывается от будущих претензий.

Такое положение не только противоречит здравому смыслу, но и прямо нарушает часть 2 статьи 9 ГК:

«Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечёт прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Проще говоря, такое условие ничтожно с момента включения в договор и не порождает никаких последствий. Поэтому в иске мы заявили сразу два требования: взыскание процентов и применение последствий недействительности части ничтожной сделки.

Благодаря выбранной позиции мне потребовалось всего два заседания, чтобы прийти к компромиссу: застройщик согласился выплатить неустойку в размере, установленном для просрочки оформления прав, но — за период фактического пользования денежными средствами дольщика. Мой доверитель принял эти условия, несмотря на то, что на мой взгляд оно было невыгодным и производство по делу было прекращено, ввиду заключения сторонами мирового соглашения.

Определение суда

Из этого кейса видно, что даже «немой» ДДУ без прямой неустойки за задержку сдачи квартиры открывает дольщику возможность требовать проценты за пользование его деньгами за весь период фактической просрочки передачи жилья, а условие об отказе от будущих претензий ничтожно и не спасает застройщика от ответственности.

Хотите первыми получать анализ свежих судебных решений, разбор сложных кейсов и полезные лайфхаки по защите ваших прав?

Подписывайтесь на мой Telegram-канал — там только практика применения законов, никакой теории и рассуждений о них.

Подписаться