Принудительный выкуп малозначительной доли: когда право существует лишь формально
- Роман Куняшев
- 5 мая
- 5 мин. чтения
Давайте продолжим тему общей совместной и долевой собственности в жилых помещениях, так как на мой взгляд она всегда будет актуальна. Люди всегда будут рождаться и умирать, наследовать, делить имущество и единоличная собственность будет "дробиться" на долевую. Если собственник у вещи один - то это самый идеальный вариант. Если их несколько - то это рискованная и конфликтная форма владения. Споры о долевой собственности часто возникают тогда, когда один из участников владеет настолько незначительной долей, что пользоваться ею фактически невозможно. Формально право собственности существует, однако реально такая доля не позволяет проживать в жилом помещении и использовать имущество по назначению. В подобных случаях закон допускает прекращение права на такую долю с выплатой денежной компенсации, без согласия содольщика. Давайте сегодня об этом подробно поговорим.
Факторы влияющие на прекращения прав на долю без согласия дольщика
Необходимо понять, что доля в праве собственности в жилом помещении означает не конкретную комнату, стену или участок земли, а абстрактную часть права на весь объект. Лицо владеет не изолированной частью дома, а правом участвовать в пользовании всем имуществом пропорционально своей доле.
При разрешении вопроса о прекращении права на долю с выплатой компенсации подлежат установлению три взаимосвязанных обстоятельства: что доля малозначительна, не может быть реально выделена и что сособственник не заинтересован в ее использовании.
Гражданский кодекс Республики Узбекистан
Статья 223. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Малозначительность доли
Малозначительность доли определяется не только арифметическим размером, но и её реальной ценностью применительно к конкретному объекту: если доля настолько мала, что не обеспечивает самостоятельного осуществления правомочий собственника, не позволяет предоставить изолированное помещение, не даёт возможности нормально проживать либо использовать имущество соразмерно назначению вещи, такая доля носит формальный характер.
Малозначительность определяется не цифрой сама по себе, а применительно к конкретному объекту. Для жилого дома учитываются площадь, количество комнат, техническая возможность раздела, состав семьи, возможность самостоятельного входа и иные обстоятельства.
Например, можно ли считать 1/2 долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру малозначительной? Нет нельзя. Хотя-бы потому что одну жилую комнату сособственнику долю можно выделить в пользование.
Невозможность реального выделения
-это отсутствие технической, правовой и хозяйственной возможности обособить часть имущества без несоразмерного ущерба самому объекту: когда выдел потребует разрушения конструктивной целостности дома, нарушения строительных, санитарных или эксплуатационных требований, создания помещений, непригодных для использования, либо приведёт к несоразмерному ухудшению прав остальных участников собственности. Грубо говоря возможно ли сделать отдельный вход, отдельный санузел и кухню.
Конечно же это не правовой вопрос, а вопрос в области науки. Суд для его ответа должен назначить по делу экспертизу.
Однако если спор касается квартиры, то назначать отдельно строительно-техническую экспертизу для разрешения этого вопроса - бессмысленно. Квартиры в многоквартирном доме выделить в натуре (произвести раздел) - нельзя. Это просто запрещено законом.
Закон Республики Узбекистан, от 28.11.2022 г. № ЗРУ-803
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"
Часть 10, Статьи 57. Раздел недвижимого имущества и государственная регистрация прав на разделяемое недвижимое имущество
Квартиры в многоквартирных домах и объекты незавершенного строительства не подлежат разделу.
Отсутствие заинтересованности сособственника в использовании доли
-подтверждается его поведением: длительным непроживанием, неучастием в расходах на содержание имущества, уклонением от оформления прав, отсутствием попыток определить порядок пользования, вселиться, сдавать имущество, получать доход или иным образом реализовывать права собственника. Если в совокупности доля фактически не имеет самостоятельной потребительской ценности, выдел её невозможен, а сам участник воспринимает её лишь как формальный титул без намерения пользоваться имуществом, сохранение такой доли перестаёт отвечать назначению института собственности и может быть заменено справедливой денежной компенсацией.
Обстоятельства дела
Давайте расскажу Вам о подобных спорах, на примере недавнего февральского дела. Спор касался жилого дома, приобретённого супругами ещё в период брака. После смерти супруга наследственные вопросы своевременно оформлены не были, а спустя годы возникла необходимость определить доли всех наследников и завершить правовую неопределённость.
После смерти супруга пережившая супруга в 2017 году узаконила самовольные постройки, вследствие чего площадь дома значительно увеличилась. Изначально дом имел площадь 34,53 кв.м., а после оформления дополнительных строений общая площадь составила 69,19 кв.м. Суд согласился с доводом о том, что прирост площади 34,66 кв.м., возникший уже после смерти супруга и вследствие последующих действий истицы по узаконению самовольных построек, является её личной собственностью, а не наследственной массой.
Далее суд выделил вторую половину дома как совместное имущество супругов и распределил наследственные доли между наследниками первой очереди. После последующих переходов прав один из наследников получил лишь 1/36 долю в домовладении. Такая доля объективно не могла быть выделена в натуре, самостоятельного назначения не имела и не обеспечивала реального пользования объектом. Мало того последний раз моя доверительница видела этого сособственника лет 20 назад.
Суд установил, что данный наследник длительное время в доме не проживал, расходов на содержание имущества не нёс, оформлением наследства не занимался, а его местонахождение фактически было неизвестно. При таких обстоятельствах сохранение за ним формальной микродоли лишь блокировало полноценное оформление прав остальных сособственников.
Применив статью 223 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, суд взыскал в его пользу денежную компенсацию стоимости 1/36 доли и прекратил право собственности после выплаты суммы компенсации. Размер выплаты составил 43 591 625,97 сум. После этого право собственности было окончательно закреплено за оставшимися сособственниками: 11/12 доли за моей доверительницей и 1/12 доли за ее дочерью соответственно.
Решение суда
Таким образом, если доля является формальной, не может быть реально выделена и её собственник не заинтересован в использовании имущества, суд вправе прекратить право на такую долю с выплатой компенсации принудительно без его согласия. Это позволяет устранить конфликт между сособственниками, восстановить порядок в праве собственности и защитить интересы лиц, которые фактически содержат и используют имущество.
Только нужно понимать в таких спорах что гораздо выгоднее сособственникам договориться мирно не обращаться в суд, а обратиться к нотариусу. Это будет раз в 30 дешевле, так как государственная пошлина в дальнейшем (4% от цены иска) будет высчитываться исходя из рыночной стоимости, а не кадастровой.
Если Вы хотите проконсультироваться относительно защиты своих прав и законных интересов, Вы можете позвонить мне по телефону: +998940440109 или связаться со мной через мессенджеры: WhatssApp или Telegram.
Если Вы хотите следить за моей судебной практикой, Вы можете подписаться на мой Telegram-канал, я разбираю там реальные дела, простым языком объясняю сложные ситуации и делюсь тем, что реально помогает.
